全球房價飆漲 泡沫化前兆？

自由時報 – 2013年10月28日 上午6:11

編譯楊芙宜╱特譯

全球出現新一波的房價高漲，歐洲從瑞典、挪威到英國、德國，亞洲從台灣、日本到中國、澳洲，以及北美加拿大、美國的部分地區都出現房地產價格迅速飆升，引發房市泡沫形成，令人擔憂，連美國中西部的精華農地也持續驚驚漲。

德國央行日前甫警告，柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞道夫等7大城市公寓價格過高，偏高幅度達20％，自2010年以來，這些城市公寓房價平均漲幅更超過25％。

倫敦9月房價 漲10％

英國倫敦房價飆漲已脫離國內基本面情況，城市大部分地區平均房價對平均收入的比例高於10倍，光9月倫敦房地產開價就漲了10％，當地民眾印象裡不曾有過如此大的漲勢。

澳洲、加拿大房市飆漲，主要受家庭財務槓桿支撐，中國房市過熱則受複雜商業融資管道與影子銀行體系不斷擴大影響，持續推高房價。9月廣州房價年增20％、深圳19.7％、上海達17％、北京16％，4大城市房價漲幅都比8月更大。

美國拉斯維加斯、洛杉磯、聖地牙哥、舊金山部分地區房價都見到20％以上年漲幅，城市平均漲幅也站上12％。

財經媒體MarketWatch報導，美國農地價格10年來持續上揚，甚至在全美房價崩跌時漲勢也幾無趨緩，經濟學家與投資人擔憂危險泡沫正在美國中西部農業精華地帶形成。

美愛荷華州農地 漲兩成

根據美國農業部統計，2013年愛荷華州農業不動產平均每英畝價格漲了20％、至8400美元，相較2009年時平均每英畝3850美元，數據並顯示，超過10年來整體農地價格一直持續攀升。

北方平原與玉米帶的農地價格漲勢也相似。

通常泡沫要破裂前會出現一連串價格飆漲，但一些農業不動產專家仍謹慎認為，當前跡象尚未證實泡沫化的疑懼。

美國銀行（Bank of America）旗下私人銀行美國信託（U.S. Trust）全國農牧地主管泰勒表示，「一般來說，若你問農地是否處在泡沫中，我會說沒有。但若你問是否部分買家在付泡沫價格，我會說是的」。

農地價格持續攀漲，背後有其基本面原因。首先，過去10年來大宗商品價格走揚，促使農產品收入暴增，包括玉米、小麥、黃豆價格飛漲，都看得見這種所謂大宗商品的「超級循環」，主因中國與其他新興市場從全球各地大量進口導致，生質燃料的需求也有助玉米價格上揚。

美利率趨零 貸款容易

其次，金融海嘯後，美國聯準會（Fed）貨幣寬鬆政策大砍基準利率至近乎零，創史上最低，也有助於民眾申請貸款。

但現在商品價格由高反跌，利率開始從相當低水準回升，明、後年將成為農地價格走勢真相揭曉的關鍵時間點。普渡大學（Purdue）農業經濟學教授葛洛依指出，若農地價格即使面臨不斷增加的挑戰仍逆勢上揚，屆時就會是個麻煩泡沫化的跡象。