容積變2倍 營建署：難

工商時報 / 記者于國欽╱台北報導 2010/04/25

營建署昨日指出，依照現行「都市更新建築容積獎勵辦法」，即使都更案符合策略性再開發地區的標準，想要獲得2倍法定容積，也相當不容易，北市循都市計畫法爭取0.5倍的獎勵容積，仍需經都市計畫委員會個案審查，並非每案都能獲2倍法定容積。

營建署表示，依現行都更容積獎勵辦法，若更新計畫能符合綠建築、提供社區公益、完整的街廓等要件，最高可獲0.5倍的獎勵容積，使更新案可享有1.5倍的法定容積。

但若想再1.5倍之外，想額外爭取0.5倍的獎勵容積，依這一獎勵容積規定，只有屬於策略性再開發地區才有機會享有這項優惠。哪些地點才算策略性開發地區？營建署表示：「必須位於鐵路及捷運四百公尺範圍內、位於都會區水岸、港灣週邊適合高度再開發地區、或配合重大發展建設需要辦理都更，經地方主管機關報中央核定者。」營建署官員表示，策略性開發地區還必需滿足四條件才能獲得這額外的0.5倍獎勵容積，這四項條件如下：(1)更新單元面積達5,000平方公尺(2)更新後集中留設公共開放空間達基地面積50％以上(3)整體規劃能提升附近環境品質(4)具綠建築標準。

因此，營建署官員強調，迄今能獲得2倍法定容積的都更案，少之又少，而即或如今北市府想循「都市計畫法」以都市計畫專案變更來爭取這0.5倍的獎勵容積，由於仍得依個案由地方都市計畫委員會審查，並送中央都市計畫委員會核定，這雖是跳脫「策略性開發地區」爭取額外容積獎勵的作法，但仍得視個案而定，不可能每案都獲2倍法定容積。

記者薛孟杰/台北報導為突破台北市內許多30年以上老舊公寓都更不易的困境，台北市長郝龍斌宣布，援引都市計畫法，以專案都更的方式，提供市內4、5層老舊公寓爭取最高2倍的法定容積，讓老舊公寓有機會現地重建，加速都市更新。

台北市政府針對4、5層老舊公寓，推出「專案都更」，市府初估，若北市20萬戶老舊中低樓層公寓都能申請更新，預估就能另提供25萬戶新屋，依合理價格釋出到市場上，將有助增加住宅供給、解決台北居大不易的問題。

依現行都市更新條例規定，一般都更案容積率獎勵大都僅享最高1.5倍法定容積優惠，惟該優惠無法提供房屋所有權人室內面積一坪換一坪、更別提附1個停車位，誘因有限，除非容積優惠提高到2倍才有可能。

都更條例雖另訂策略性開發地區容積獎勵可提高至2倍，但標準嚴格，一般老公寓除非在重要幹道旁，否則難適用，4、5層老舊公寓已成北市推動都更最大瓶頸。

郝龍斌此次宣布的都更利多，就是要在保留原都更1.5倍法定容積優惠外，再另引用都市計畫法第27條對地方政府授權，以「專案都更計畫」，突破都更條例僅規定策略性開發地區才能享受2倍容積優惠的限制。

都更處更新事業科科長簡瑟芳指出，北市府此次該都更專案的期限為5年，從今年8月1日起正式實施，凡是基地為完整街廓或面積達2,000平方公尺以上，約670坪，區內有1/3以上的建築物為4、5層樓老舊建築物，就可以申請。

都更處說明，若更新計畫符合「納入區內多數老舊公寓」、「願提供公益設施」、「更新後的產品符合適當大小（目前約28坪）且願意在市場上出售」等北市府設定的要件，就有可能得到最高2倍容積獎勵。

北市更新處初步估算，若以建蔽率60％計算，大約在區內有48戶到60戶間的基地面積上，得到一半以上住戶同意，即可提出專案都更申請。住戶經向市府申請、審議，約15個月，另建照核准、開工完工約要3年左右時間。

若審核後容積獎勵從1.5倍提高到2倍，老舊公寓1坪土地最多可蓋到7坪的產權坪，若建蔽率不變，樓層都將增高，原本4、5層的老舊公寓，可望搖身一變成為全新的9樓新建築，若是區段較好的建築物，還有機會再爭取每戶多1個停車位。

郝龍斌指出，北市77.73％的建築物是屋齡21年以上的建物，其中34.02％更是屋齡超過30年的老舊建物，屬於更新困難的四、五層樓約佔8成、29萬戶，以每戶4口人計算，相當於116萬人有機會受惠。